纯干货!爆发的商务园区:边界、用户、重镇和驱动力

Judy Home time 43 个月前 0 0

到今年1季度,北京商务园区的市场规模达到500万平米,如果加上定向开发项目,规模远不止如此;在上海,商务园区存量更从2006年130万方迅速扩张到了2017年的约800万平方米;深圳、广州、成都、武汉等地,商务园区也在高速发展……

在这些商务园区中,IT通讯和制造业为主的产业类租户为主,产业“核芯”正在形成。

与此同时,产业城、科技城等各类项目开发热度高涨,传统产业地产商在全国开疆破土,一些开发商也跨行加入到园区的建设中来,商务园区的市场供给和品类得到极大提升。

那么,什么是商务园区,它和写字楼有什么本质不同?是哪些特殊魅力让产业类企业如此青睐?是哪些力量让商务园区快马加鞭?哪些城市发展迅猛、潜力超常,成为园区重镇?

抛开令人眼花缭乱的概念和修饰,世邦魏理仕近日发布了报告《产业崛起之地——中国商务园区解读及主要城市竞争力排名》,这篇报告试图回答上述问题,园区圈略作加工,分享如下。

3大驱动力

商务园区在一线城市发展迅猛

过去十年间,商务园区在中国逐渐发展起来。但由于各区域经济发展的不平衡,相比于二三线城市,我们看到在一线城市商务园区的发展速度较快,北京、上海已经形成较为成熟的市场,市场规模迅速扩大。

商务园区在这些城市快速发展的首要驱动因素是制造业的升级。在制造业从低端向高端升级,并从单纯的加工、生产、装配环节向产业链前端的研发设计环节以及后端的销售、服务、品牌推广环节逐步延伸的过程中,其对产业园区的功能需求从单一的厂房发展为包括办公、研发、展示等多元化的功能需求,推动产业园从以厂房为主的传统园区,向业态多元、办公主导的新兴园区转型。

科技创新政策成为商务园区发展的加速器。从2015年开始全国及各地政府先后出台政策推动科技创新发展,北京、上海将建设成为具有全球影响力的科技创新中心,同时还将建设数十家国家制造业创新中心和一批具有重大带动作用的创新型省市和区域创新中心,科技创新政策将带动企业对研发中心的需求迅速扩大,继而成为商务园区发展的加速器。

商务园区发展的外在助力则来自于城市更新的进程。产业升级、城市更新迫使高环境风险、低生产效率的工业用地被腾退、搬迁和改造,包括一些闲置于中心城区的老旧工业设施。许多地方都发布了城市更新办法,推动和规范工业用地的升级改造。商务园区作为最适合承载这些新产业的物业形态在城市更新中将面临新的发展机会,而城市更新腾退出的工业用地资源也为商务园区的建设和规模扩大提供了用地空间。

5点区别

认清商务园和普通写字楼

办公是商务园区非常重要的功能之一,办公功能的交叉使商务园区和标准写字楼的界线变得难以区分。

为了在国内房地产实践中对商务园区作出更准确的描述,报告就商务园区的土地性质、所处区位、建筑形态、物业用途等特征与写字楼对比以进行更加细化的界定。

商务园区的产业属性决定了这类物业是建设在工业用地、科研设计用地或研发总部用地之上的,专注于特定产业的地产类型。商务园区不仅提供办公空间,也可以满足企业在研发、测试、展示、数据中心等多方面的需求。而商务园区的开发者在实现物业租赁或销售收益的同时,在挑选入驻企业时需要考量政府的产业规划、税收产出等非地产经营层面的因素。

商务园区与写字楼概念对比

因此两种物业最终所吸引的租户其行业配比也有显著差异。

根据2017年年中的统计数据,上海商务园66%的租户来自制造业及IT与通讯,而甲级写字楼的租户则有超过半数来自金融及服务业。即使是位于非核心商务区的写字楼,其金融及服务业租户也达到51%,而制造业及IT与通讯行业的租户只占22%。

产业类租户占七成

它们看中了这两点

产业类租户是商务园需求的主体,报告于2017年针对北京和上海主要商务园区的租户调查结果证实了这一判断:以IT通讯和制造业为主的产业类租户在两地主要商务园区中的占比均达到70%左右。

TMT(科技、新媒体、电信)及相关行业为第一大租户,在北京和上海的比例分别是40%与30%。北京在生物医药、新能源、新材料、环保等战略性新兴产业租户的占比领先达28%; 而上海作为一个传统的工业城市,其他制造业(包括工业品制造和消费品制造业)的租户比例高达24%。

北京和上海商务园区租户行业比例

产业类租户与商务园区的高度契合主要源于此类租户多元化的房地产需求和园区营造的产业发展环境。

多元化的房地产需求是指功能多元化与建筑灵活性,这两方面与产业类租户的多元化需求相契合,成为其吸引产业类租户最关键的因素。

商务园区除了满足最为基础的办公功能外,产业类租户对研发中心的需求也非常普遍。不同行业还有其他不同的功能需求,如汽车、新能源行业对展示空间的需求,医疗设备行业对培训中心的需求,和TMT行业对数据中心的需求。

因产业而异的专业化功能需求也对商务园区的相关建筑指标和形态提出了相应的要求。不同行业对楼板的承重能力、电力保障、通风设施、建筑改造的灵活性、噪音隔离、电力容量、通信设施和周围环境的稳定性有不同的要求。而商务园区建筑外形多样化,常常是高层建筑与中低层建筑相结合,大型单体与独栋别墅相结合,可以满足租户不同的需求。

商务园区从产业而非地产的角度出发所打造的产业培育和成长环境是其吸引产业类租户的另一个原因。

我们可以将其总结为两个方面。一方面,商务园区往往以“大园套小园”的形式选址于各级经济技术开发区、高科技园区或者产业园区内,大园区的高产业聚集度也使小园区内的企业享受产业集群的利好,产业类租户选址时也更愿意靠近其上下游企业以获得更良好的投资环境和便捷的相关专业性外部服务。另一方面,优惠政策与补贴满足条件的商务园区租户可以从政府方面获得各项优惠与补贴。

除了能够满足占比70%的产业类租户的需求,商务园区对另外30%的普通办公租户的吸引力也在逐步增强。商务园区的低租金成本、配套设施的改善,对人的重视增强这三点普适性优势吸引了越来越多的办公租户。

各怀绝技

六大重镇气候已具

为了更好地判断和预测商务园区在全国的发展趋势和机遇,报告选取产业发展与基础设施、人力资源与创新和市场成熟度三个大类共计25个指标以对全国16个主要城市的商务园区市场的竞争力进行分析评价。

研究结果显示,北京、上海、深圳、广州、杭州和成都依次为商务园区发展竞争力的前六位城市。

商务园区竞争力评价指标体系

第一名北京:人才和研发资源雄厚

北京的人才、教育、科技资源优势在质量和数量上都是其他城市无可比拟的。而且,北京商务园区的发展较为成熟。

北京现代金融服务、研发与技术服务、教育培训、文化传媒等知识型服务业发达,共有国家高新技术企业15978家,商务园区的需求在全国占有绝对优势。

同时北京优质写字楼空置率一直维持在10%以下的全国最低水平,且优质写字楼和商务园区租金比达267%,商务园区巨大的租金优势有助于吸引以办公需求为主的租户外溢至商务园区市场。

截至2018年一季度,北京商务园区市场规模达到500万平米,且在城市北部最为集中,如中关村软件园、上地、电子城等。另有一部分科技园区以政府开发行为主导,初期不公开面向市场而是选择定向开发方式,其客户主要来自央企或者科研院校下属的研发机构,典型项目如未来科学城、怀柔科学城。考虑到这方面的存量,北京商务园区市场规模远不止如此。

北京商务园区三大类指标排名情况

第二名上海:经济体量和商务园区规模居首

从综合经济实力来看,上海二三产业产值位居所有城市之首,且2016年上海医药制造业、铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业、计算机、电子和其他通讯设备制造业、仪器仪表制造业和汽车制造业这五大制造业优势领先。

在人才创新方面,上海是全国高等教育人才培养的中心之一,较高生活水平和城市宜居度吸引了大量高学历、高素质的人才不断流入上海。上海城市基础设施完善,对内对外交通便利。

上海商务园区的存量从2006年的约130万平方米迅速扩展到了2017年的约800万平方米,在十年内经历了快速的增长,主要分布区域也由张江、漕河泾、金桥等国家园区发展至十多个区域市场。未来仍将有大量的项目将出现在浦东、松江、宝山等区域的新兴区域。

虽然上海的商务园出现相对于北京要略晚,但近几年的发展势头已经呈现出超过北京的趋势。巨大的经济体量和和良好的软硬件基础吸引了众多跨国企业、国内大型企业在上海设立总部和研发中心,推动上海商务园区需求持续增长。

另外,上海写字楼与商务园区租金差较大,两者的租金比高达到 286%,考虑到政府的产业优惠政策和租金成本,企业从传统写字楼转向商务园的趋势在上海也很明显。

上海商务园区三大类指标排名情况

第三名深圳:经济增速和发展潜力巨大

深圳经济增速领跑一线城市,具有自主创新能力强的现代产业体系。在2014年至2016年三年间,深圳二三产总产值增长34.4%,增速已经明显高于北上广。在深圳的产业结构中,二产中的 通讯电子、电气设备等先进制造业和三产中的信息、科研技术产业均处于全国领先。

而且,深圳创新研发投入及研发能力可与京沪比肩。2016年,深圳的全社会研发投资占GDP比重的4.05%,在所有样本城市中,仅低于北京的5.95%,国家高新技术企业仅少于北京,高于上海。

深圳市域面积远低于其他一线城市,土地资源有限以及核心区的开发成熟,导致深圳的商务园区70%聚集在原经济特区的关外各区,包括宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区和光明新区。30%位于原经济特区的罗湖、福田和南山三区,特别聚焦在南山区的高新科技园区。

深圳商务园区三大类指标排名情况

广州:后发优势

广州经济总量与深圳接近,但产业结构方面有着很大差异,制造业及商贸服务业占比大,向产业价值链高端拓展的压力较大。与其他一线城市相比,科技创新能力和高新企业数量略显薄弱。但广州作为华南地区传统中心城市的地位也是其他城市无法取代的,具备支撑产业升级的人才储备。

不断涌现的本土的互联网企业为广州的商贸、科创产业发展带来新的空间,以商务园为空间载体的创新经济在广州已初现雏形从2013年至今的土地成交来看,用于科研用地的出让集中在白云民营科技园、知识城、生物岛、天河智慧城和思科智慧城。

杭州:高速发展

杭州在三项分类指数中表现均衡,而在代表发展潜力的动态指标上在16个重点城市中独占鳌头。近年电商、互联网+、互联网金融行业的快速崛起,经济结构发生实质性蜕变,使杭州已形成一定规模的以商务园区为载体的新经济增长点。

杭州在人才吸引力和城市宜居性上具有一定优势。在研发方面,杭州在研发从业人员占比和国家高新技术企业数量上也在二线城市中领先。

杭州的商务园区市场集中在滨江、钱江新城、黄龙、仓前街道、钱江世纪城。杭州写字楼与商务园租金差较大,高达389%,有利于商务园的发展。

成都、南京、武汉:潜力市场

目前南京的商务园区项目主要布局在南京软件谷、苏宁睿城等区域,武汉商务园区项目在光谷较多,而成都的商务园区项目多位于成都高新区。但三个城市受到知名产业地产商关注较少,尤其是南京和成都,全国前三十位产业地产商在当地的项目屈指可数。

一方面商务园区发展的成熟度仍较低,另一方面三个城市的商务园区还面临来自写字楼市场的强力竞争。由于目前三个城市传统写字楼市场供应量较大、空置率较高,且写字楼租金与商务园租金差距较小,因此商务园区难以获得成本优势。

尽管如此,成都、南京、武汉仍是是二线城市中较具商务园发展潜力的城市,近年二三产业经济增速较快,在一些商务园需求的新经济增长表现可圈可点。在基础设施建设方面,成都、武汉、南京均属于交通枢纽城市,便利的城际和城市交通为人才流动、建立城郊商务园区的可达性奠定了基础。在人才创新资源方面,三大城市都是国内重要的教育基地,科技实力突出,全社会研发投入占 GDP的比重在二线城市中最高。

作者 范玥

编辑 春复秋

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