写字楼降温产业园区走红,是什么推动园区的二次崛起?

园人 Home time 3 周前 0 0

1979年,伴随一阵开山炮响,中国第一个外向型工业园区,从深圳奠基起步。

作为中国改革开放的标志,此后在政府主导下,沿海开放城市诞生了很多产业园区。这些园区产业起点低,以“三来一补”(来料加工、来料装配、来样加工、补偿贸易)的形式承接外来加工业务,产业结构简单粗放。

大开发年代,产业园区初次崛起

进入80年代后,在“科学技术是第一生产力”大背景下,于北京中关村试办高科技产业开发区的提议被通过,中关村也成为了中国第一个以电子信息技术产业为主,集合了科研、开发、生产等一体的综合性基地。

在此示范带动作用下,产业园区开始重视技术革新,不再停留在技术含量较低的加工生产层面。科技、文化、医药产业园区此后开始遍地开花,这也催生了一个新词“产业地产”。

当时的金融政策相对今天更为宽松,土地财政持续推升土地价格上涨,加之08年金融危机时颁布的四万亿计划,让很多房企手中的资金更加宽裕,不管从价格还是政策角度来看都更加“廉价”的产业地产,不断受到房企青睐,以产业之名行地产开发之实,成为很多地产商战略拓展的重要组成。

选址需求在变,科技企业偏爱产业园

经过多年楼市调控与产业疏导提升,如今的产业地产管理更加严苛规范。随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸,产业园区的需求不断增长。同时,产业园区已经从单一的研发功能转变为集研发、总部、后台、展示等多重功能的复合型产业地产。

No.1

办公空间上的需求满足

根据世邦魏理仕发布的《中国商务园区解读及主要市场竞争力排名》显示,商务园区近70%的租户来自于IT、通讯和制造业,他们在选址上有着特殊要求。

如今的企业办公选址已不局限于纯粹的办公,而需要充足的场地帮助其实现研发、数据中心、培训中心等功能。这些功能对建筑的技术指标也提出了特殊的要求,例如层高、面积、承重、门宽等,对园区的电力、环境、区位也有不同要求,而有些内容在写字楼内是无法做到的。

No.2

不输给传统商圈的配套设施和更低的办公成本

过去在人们印象中,产业园区位置偏远,配套简陋。而如今,伴随地下轨道交通的快速延伸,以及新兴商务区的建设,传统商圈在商务配套、交通上的优势正逐渐减弱,甚至有些内容已经不如新兴商务区,上地、亦庄、通州、顺义等区域正吸引更多传统商圈外溢客户。在世邦魏理仕的报告中显示,除了满足占比70%的产业类租户的需求,商务园区对另外30%的普通办公租户的吸引力也在逐步增强。商务园区的低租金成本、配套设施的改善,对人的重视增强,这三点普适性优势吸引了越来越多的办公租户。其中租金成本优势是企业最为关注的问题。根据全国16个主要城市优质写字楼与产业园区的租金对比可见,企业选择商务园区的办公空间将节约35%-75%的租金成本。

No.3

多重优惠政策和产业聚集度

产业园区相比写字楼,从建筑形态上就更趋于平面化,一定程度上更利于企业之间的交流,当然,这与园区的相关产业聚集度有着直接关系,例如汇聚了中国科学院北京分院、中国电动汽车百人会、北京煜鼎增材制造研究院有限公司、云知声及百度阿波罗无人车等一大批智能制造行业的金隅智造工场,正是一个成功案例。紧密围绕区域产业布局引入相关智能制造头部企业,紧跟政策方向为入驻企业谋求更多落地优惠政策,空间、租金、区位、产业、政策,这些都是推进产业园区快速发展的重要组成。

企业办公需求不断变化,国家在科技层面的战略布局不断深化,园区的发展更多的在强调产业与城市之间的关系,以园兴城,以城促园,在经济新常态下的新城建设新趋势下,产业园区发展将出现结构化差异,管理服务智慧化,实现产业集群化,越来越多的企业扎根到产业园区内发展,未来,懂招商、懂运营、懂合作的产业园区,可能还会吸走更多优质客户。

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