最大联合办公赴美上市:累计亏损超13亿 轻资产成盈利亮色

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本周三,优客工场向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书。优客工场计划在纽约证券交易所(NYSE)挂牌上市,代码UK,暂定筹资1亿美元,所得资金将主要用于扩张规模和加强服务、增强技术能力及一般营运用途。

优客工场由毛大庆创立,2015年9月开出第一家空间,经过数年发展,成为国内管理面积最大、会员人数最多、品牌关注度最高的联合办公企业。

随着招股书的披露,优客工场的家底也全部揭晓。面对累计亏损超过13亿,但年度增长超过100%的企业,投资人会怎样抉择?

累计亏损超13亿

与上市折戟的WeWork类似,优客工场以亏损状态运行。

招股书显示,截至今年9月底,优客工场在大中华区的41个城市和1个海外城市共有197个空间,管理面积60.86万平方米,工位数7.27万,会员数60.96万。从2017年至今,优客工场一直保持着高达100%的收入增长率。其中,2017年和2018年分别实现营收1.67亿元和4.49亿元,2019年仅前9个月便实现收入8.75亿元。

其会员数量仅在2019年前9个月便录得高达142%的增长。招股书显示,其2017年和2018年会员数分别为10.11万和25.2万,到2019年9月底,其会员数量达到60.96万人,包括58.46万个人会员和2.5万企业会员。

与此同时,从2017年起优客工场的亏损也在不断扩大。其中,2017年和2018年分别亏损3.73亿元和4.45亿元,2019年前9个月净亏损5.61亿元,累计亏损额高达13.79亿元。在未来可预见的时间内,优客工场无法保证利润回正。

 

由于无法在经营活动获取正向现金流,优客工场依赖外部融资来补偿流动性。截至2019年9月30日,优客工场总资产54.21亿元,总负债31.22亿元,持有现金2.08亿元,这也意味着,此次IPO募资对于优客工场来说至关重要。

值得关注的是,在其资产构成中,包括15.35亿元的商誉资产,这与其此前较为频繁的收并购相关。此外,还包括4.25亿元的财产和设备、19.73亿元的使用权资产,这表明看似轻盈的联合办公实则是一门重生意。

轻资产增靓业绩

与全盘皆输的WeWork不同,优客工场靠轻资产掰回一局。

在其拥有的197个空间中,有39个是以轻资产的方式运行的,尽管这类空间尚不能扭转优客工场整体亏损的局面,但局部盈利无疑是其暗淡业绩中的一抹亮色。

根据招股书,优客工场有39个轻资产空间,管理面积13.87万平米,占总面积的22.8%。其轻资产模式有两类,一类是是U品牌,以运营、设计施工服务输出为主,从房东处收取管理费,;一类是U合伙,以管理、系统输出为主,与合作伙伴分享收入。

对于轻资产空间,由业主承担大部分的资金成本。优客工场认为,轻资产模式让更多的房东受益于其专业能力和强大的品牌认知度,反过来又使优客工场以低成本的方式扩大规模。

招股书显示,截至2019年9月30日,优客工场的「市场和品牌服务」收入达到4.03亿,占比达46.1%。优客工场已专门成立一家子公司来运营轻资产空间,并已经实现利润,未来还将继续发力于轻资产空间的扩张。

除了轻资产,优客工场相信提升「空间成熟率」也将改善其盈利情况。

优客工场拥有的197家空间中,有171个运营空间和26个在建空间,其中有65个空间属于成熟空间,「成熟率」仅为33%。所谓成熟空间,优客工场将其定义为开放时间超过24个月的空间,从2019年来看,优客工场的成熟空间平均入住率为83%,高于79%的平均入住率。

优客工场表示,如果停止快速的扩张并专注于等待和管理成熟的办公空间,其将不再承担大量投资来建设新的空间或花大量费用用于市场营收,将大大增强公司的盈利能力。

另外,值得关注的是,截止到2019年9月30日,优客工场的前25名大型企业成员占工位租赁的16%,贡献了净收入的24.7%。从初创企业出发的联合办公日渐成为大企业的偏好,大企业有更高的付费能力,但也增大了业绩的波动性。

另外,从目前披露的股东结构看,优客工场创始人、董事长兼CEO毛大庆持有35.27%的股份;新东方教育董事长、洪泰资本创始合伙人俞敏洪,红杉资本中国基金合伙人郭山汕等人担任公司董事。

 

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