2019产业地产十大政策盘点

园人 Home time 14 个月前 0 0

2019年,非比寻常的一年。

在建国70周年、园区40周年、开发区新一轮改革元年的洋洋喜庆之余,全球经济放缓、国际贸易增速萎缩、国际直接投资活动低迷、全球债务水平提高、金融市场动荡,中兴事件、华为事件、香港事件,“黑天鹅”与“灰犀牛”事件、中美贸易战,我们也经历了前所未有的挑战。

这一年影响产业地产的政策也格外多,时值年底,火花S-Park也想带大家共同盘点一下这一年的十大政策——友情提醒,大家不妨来数一数,这里面有多大比例是“限制性(打击性)政策”?

国务院“11号文”:吹响园区平台IPO号角

2019年5月28日,经李克强总理签批,国务院正式印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》(“11号文”)。这也是2019年度最重要的政策,没有之一。

在这份“园区檄文”当中,明确支持对有条件的经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化,引入民营资本和外国投资者,开发运营特色产业园区,并在准入、投融资和服务便利化等方面给予支持,尤其是积极支持其IPO上市。如同巨石入水,波澜万丈,几乎全国所有开发区都在盘家底,做报表,准备抓住这千载难逢的时间窗口搏出个未来。

2019年11月29日晚,证监会宣布,核准中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(中新集团,CSSD,股票代码:601512.SH)的IPO申请。昨天已经宣布发行价在9.67元/股、拟募集资金约14.49亿元的CSSD,也将很快在未来几天于上交所挂牌,从而成为国务院“11号文”的东风暖阳之下,第一个融化20年开发区主体IPO坚冰的急先锋,我们相信接下来一波开发区主体公司IPO风潮即将到来。

北京全面叫停产业地产分割销售

倚天一出,谁与争锋,一纸禁令,万马齐喑。一个时代,终于落幕了。

2019年5月23日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知(京建发〔2019〕216号)》(“216号文”)和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知(京建发〔2019〕217号)》(“217号文”),终于首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。

内容很简单,聊聊几百字,却雷霆万钧。开发性、销售型、商品化的产业地产产品就此从北京消失了,从此只有政府性主导和掌控的园区,而再没有市场化的产业地产,千山鸟飞绝,万径人踪灭——为曾经绚烂而荒唐的北京产业地产默哀,爱你不后悔,也尊重故事结尾。

财政部“10号文”重创PPP

2019年3月7日,《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见(“10号文”)》出炉,引起了PPP实施机构、地方政府、企业、服务机构及相关各方的广泛关注和热议,这对前几年如火如荼、泥沙俱下的PPP又是一次相当致命的霜冻打击。其中最引人关注的一条就是,“基金预算收入不能再用于支付PPP项目运营补贴”。

这样一来,导致以土地出让收入作为主要资金平衡基础的区域综合开发型项目大多不能再以PPP模式实施了,这意味着现有的片区综合开发模式必须优化和升级(特别是民营类社会资本),财政硬约束越来越强,财政资金的支出途径会越来越细,地方政府也会被推向规范化的专项金融产品(专项债),开发性金融等统筹性金融产品渐行渐远,本就在政策打击下不断颓靡的PPP也会进一步萎缩。下面将要考验企业的,是提供细化服务产品的能力。

《政府投资条例》带来新挑战与新机遇

2019年7月1日,由国务院颁布的《政府投资条例》(国令第712号)正式实施。这部关于我国政府投资管理的重要行政法规将政府投资纳入法治轨道,地方政府盲目随意投资行为将被终身追责,极大的遏制了地方政府的手脚,传统靠政府越位举债投资发展经济模式迎来终结。

在这一重要政策压力下,各地开发区和新片区的投资建设必须走向规范运作和市场化运行的大方向,则依仗于本土子弟兵政府平台公司成为不二选择。《政府投资条例》的实施既为开发区建设和政府园区公司带来了全新的发展机遇,也为其自身的转型创新和体制机制改革提出了全新的挑战。

国务院“税改”:央地关系新周期

随着控制地方债风险和政府违规融资的禁令愈来愈严,园区平台公司传统融资之路已经被堵死,如何化解开发区类平台公司的债务到期和资本再投入是一个巨大问题。活儿一点不能耽误干,但是不能又要马儿跑,又要马儿不吃草,中央要给大家划出一条道来。

2019年10月9日,国务院《关于印发实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案的通知》发布,明确提到了要缓解地方财政运行困难,适时调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,将部分条件成熟的中央税种作为地方收入,增强地方应对更大规模减税降费的能力——将部分收入划给地方财政,央地关系开始进入新周期,即财权让步的潜台词,你多拿钱了,就要多扛任务多干活儿了——这同样给众多的产业地产企业和政府平台公司带来了新一轮的机遇和空间。

国务院专项债新政:重点用于产业园区

2019年6月10日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》。

在随后9月4日的国务院常务会议上,总理已经提出部署精准施策加大力度做好“六稳”工作,提前下达了2020年的专项债额度,并扩大使用范围,重点用于交通、能源、环保、民生、产业园区等领域,但不得用于土地储备及房地产领域;还确定了专项债可作为资本金的实施细则——专项债资金用于项目资本金的规模占该省份专项债规模的比例可为20%左右,这就是以定向宽松和精准投放来稳投资的逻辑,在这样的政策红利之下,我们觉得受益最大的领域和群体自然还是产业园区和政府平台公司。

郑州严厉叫停“产业勾地”与分割销售

2019年9月30日,郑州市自然资源和城市规划局下发《关于加强商品住房用地管理的通知》,《通知》称,全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的,不得搭配商品住房以混合方式供应,并设置前置条件。

2019年11月4日,《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见(试行)》正式发布,随之而来的是更加严格的控制力度——“要么生产,要么破产”!郑州规定,M1A用地明确“不可分割转让”。这种价格高于普通工业用地,又不能分割销售(郑州很多老项目都可以分割到300平米,最差也是可以按照层和栋分割),而且还要建体量不菲的地下车库的新型工业用地,对于本就很难赚钱的产业地产行业来说,就是一种更加算不过来帐的买卖了。

目前整个郑州政府层面对产业地产持比较保守的态度,并且很多地方正在学习借鉴北京的做法。按照当地行业人士说法,政府甚至把产业地产看作“工业用地二道贩子”,很多产业园区的新地的规划和供地都暂停了,存量园区的分割、办证绿色通道也都没有了。

郑州产业地产市场比较活跃的参与者都是从房地产行业转型而来,打法比较传统,以快速销售为主,很多没有所谓的产业概念,就是工业用地上的商办写字楼和总部基地,在产业招商和运营方面相比其他城市做的比较差,这也招致了政府的不满。显然,这些打着产业幌子行房地产市场扰乱市场的行为让郑州政府伤了心了,索性一刀切,停止这种挂羊头卖狗肉的所谓“产业勾地”——怎么样,还记得火花S-Park此前跟大家的预测的,各地政府一定会仿效北京对产业地产严加控制吗?还会有越来越多的政府跟上,请做好准备!

东莞亡羊补牢:“三连击”严治园区乱象

2019年4月3日,《东莞市新型产业用地(M0)地价管理实施细则》获得市政府常务会议通过,其中明确了对新增新型产业用地、“三旧”改造新型产业用地、已出让用地改为新型产业用地等3种不同类型的新型产业用地的供地方式、出让年限、地价计收方法,从而也成为国内第一份明确针对M0的市级政策细则,其政策创新力度和节奏可谓快马加鞭。

火花S-Park注意到,《实施细则》对《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》有一个非常关键的调整:产业可以和商业按一宗地整体供地,但是不得与住宅捆绑,住宅必须单独规划、评估和出让。但是在2018年的《暂行办法》中提出的,则是允许在M0基础上配置一定比例的商业办公(C2)和配套型住宅(R0),并可按一宗地整体出让,整体办理规划、国土等手续。

这一重要调整背后的意味不言自明:杜绝一批纯粹打着住宅算盘去进行整体勾地的开发商,上帝的归上帝,凯撒的归凯撒,防止互相影响,也让产业部分更纯粹一些。

随后的5月5日,东莞市政府2019“一号文”《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》发布,宣布彻底废止“产业转型升级基地”,不再新批,已批项目将做严格的善后——因为这些项目已经“成为部分不良商家套利的空间,拿着政府便宜的工业用地去干商铺写字楼的事情,造成严重的市场混乱和审计风险!”

受到产业转型升级基地乱象整治的影响,整个东莞的M1工业用地都要加强监管,严格审核,如以往睁一只眼闭一只眼的配套公寓,现在都只能按照宿舍的形式,不能有单独的阳台和卫生间等,这样就杜绝了房地产化的苗头。

再随后的5月20日,东莞市政府办公室印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》,继续为产业地产分割销售保留一道口子——虽然较之过往已经大为缩窄。新政规定,国家级孵化器可享受产权分割政策的待遇,产业用房的可分割销售建筑面积不得超过产业用房总建筑面积的80%;配套用房建设规模不得超过项目计容建筑面积的30%,且不得出售转让;同一家科技企业的孵化器产权分割项目,原则上最多可分割三期;每期对外销售的产业用房分割面积,不得超过当期产业用房建筑面积的80%。

反正不管怎么样,刚刚被废止的产业转型升级基地已经哭晕在厕所.....

控租金、禁转租:深圳整治园区二房东!

2019年5月27日,深圳市住建局对外发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿),针对产业用房”二房东“乱象,政策从增加有效供给、规范租赁行为、强化产业监管、编制租金指导价格、建立信息平台、加强市场整顿、健全保障机制等七个方面,共23条措施,希望通过行政干预、标本兼治的雷霆手段,严肃和稳定目前混乱的产业用房租赁市场。

深圳制造业苦二手房东久矣!“厂租不炒”,已经成为深圳产业地产政策悬在头顶的利刃,深圳政府没有别的选择,面对寄生在生产制造业身上如蛆附骨的“炒房团”,这一刀必须砍下去,刀刀见血。北京叫停产业地产分割,深圳严打园区“二房东”,一南一北都在对产业载体下狠手了!这不仅给其他存在类似问题的城市立下了标杆示范效应,也让市场参与者看到了中央和地方城市愈来愈严的监管力度和雷霆手段。当然了,能不能整治成功,不是看文件,而是看疗效,落地执行才是关键,关乎国本,绝不容得一丝轻忽。

杭州新版M0:只租不售,租金≤商办50%

2019年8月9日,杭州市人民政府办公厅发布《关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》(杭政办〔2019〕2号,下称《意见》)。这是自2014年杭州首次试行创新型产业用地(M0)之后,进一步规范和升级该用地管理的指导性文件,相比5年前的试行版,新版M0在很多方面都进行了升级,并更加严格和规范。

其中规定,M0一律以“招拍挂”方式公开出让。可采取“限地价,竞亩均税收”“限地价,竞达标时限”等创新式倒逼方式确定竞得人,谁觉得自己行谁上。

M0原则上不得分割转让,因孵化企业、上下游产业链关联企业、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因确需产权分割的,经区、县(市)政府、新区管委会审查批准并报市政府备案后,可办理分割登记、分割转让手续。分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的50%,应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业。

另外就是承租企业必须符合创新型产业指导目录要求,租金原则上不得超过同时期同区域商务办公用房租金的50%

总的来看,杭州新版M0用地在各方面更加完善和严格,也符合火花S-Park提出的对行业的趋势预测:在与时俱进满足新型产业要求的同时,创新型产业用地核心中的核心就是一条——坚决地以产业为灵魂,“以产业运营为核心,严禁房地产化”。再结合上面北京全面叫停产业地产分割销售,深圳控租金、禁转租,严厉整治园区二房东,制造业重镇东莞废止产业转型升级基地,我们看到的是越来越严厉的政策监管趋势,擦边球越来越难玩,也越来越考验真实的手艺活儿。

大家数了吗,这里面70%都是限制性政策,说明国家在重视产业园区的同时,紧箍咒也越念越急了。所以真的不是危言耸听,未来产业园区(从一线城市向下蔓延,从沿海发达城市向内地渗透)可能都是只租不售,先租后买,带产业挂牌,高准入门槛,高履约保证金,全周期监管,差异化融资,强制退出机制的大套餐,那这个行业将大洗牌,不仅没那么好玩了,甚至可能凶险无比,裸泳的全部露底,打擦边球的也面临出局。

这也是为什么我们今年接触的众多市场人士都感觉大为不妙,认为产业地产凛冬将至,而且“这个冬天冷得更加立体”

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