130+企业入局! 产业地产进入战国乱世(内附名单)

翠西 Home time 30 个月前 0 0

一边是高歌猛进,一边是折戟沉沙,产业地产冰与火之歌的背后,是否真有一张铁王座?

奇怪,一个冷行业,突然成了风口。

园区界不完全统计发现,在2016年的地产市值TOP100中,有52家公司以不同的产品形态和战略意图入局产业地产;而整个市场上,至少有130家商业公司有明确的园区投资,这还不包括大量市场化不足的地方平台公司。

这些公司普遍大有来头,包括实力雄厚的央企国企、手握现金的金融资本、掌控产业链条的实体企业、智力丰沛的高校院所。这些“野蛮人”所为何来?这里真的有神秘的超额收益么?

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园区并不是一个新鲜的行当。从改革开放的深圳,到千年大计的雄安;从太平洋对岸的硅谷,到一带一路的域外;从体制内的孵化器到创业者的联合办公;皆与园区关系紧密。

不过,这个行当脱离政府母体,拥抱商业逻辑,走入大众视野,并没有多久。直至当下,大部分的园区运营商,还处在中间地带,一方面是使命驱动的非盈利机构,一方面是利润驱动的商业公司。

一度,我是谁,我从哪里来,我到哪里去?成了园区极以回答的问题。2003年,“产业地产”这个很难找到对照翻译的词,被苦于缺乏身份认同的园区人发明出来,彼时的市场还颇为荒芜,振臂一呼应者寥落。毕竟,“地产”这个落脚点,只能让人感到65分的恰当。“我们不是做地产的”,整个行业都弥漫着一种我孤独我光荣的气氛。时光轮转,到2017年,产业地产已成功把华夏幸福、亿达中国、宏泰发展、宇培物流等摆渡到资本市场,预备也役整编待发,一批招商口科技口的公务员放下身段下海扑腾,普洛斯模式也迅速成为行业通识。

走过市场教育期,产业地产这张冷峻的面孔终于蜕变出独特的魅力,令众多企业甘拜裙下,随之而来的,是园区行业前所未有的市场化大潮。有人说,园区行业是创新困顿的;也有人说,园区行业是变革激荡的;但加以盘点,就会发现,不管怎么说,产业地产已经成了一条正儿八经的赛道。

曾自矜一方的产业地产,迎来了大军的诺曼底登陆。

请表1:涉足园区开发的企业(不完全统计) BY 园区界

今年5月,碧桂园宣布进军产业地产后的首个项目正式落地,杨国强亲自站台;5月,荣盛发展又签下新的园区项目,其在去年就已将产业新城纳入公司战略中;4月,中洲国际入股华南城宣告失败,但试水产业地产的意图已经显露;3月,雅居乐主席表示,要启动产业地产板块;3月,佳兆业宣布与合作伙伴共同开发深圳产业地产,并早于去年成立了科技产业集团;1月,融创中国入股乐视,将协同乐视进行产业地产开发;2016年9月,远洋集团首次对外透露将接入产业地产业务;7月,保利位于广州的首个产业地产项目启动全球招商;7月,新华联更名为新华联文旅;6月,华润置地与天安数码城签署战略协议,敲定了首个产业地产合作项目……

如果再加入“特色小镇”的追星族,这份清单还会被拉长几倍。而万科、绿地等嗅觉敏锐的企业,早就进入了战斗状态。

此外,一批实体企业也凭借与自身业务紧密结合的衍生产品,具备了挑战产业地产秩序的潜力,比如京东携“亚洲1号”布局仓储物流,阿里巴巴的“菜鸟”来势汹汹,思科、华为等入局智慧城……

不可忽视的是,同样是面向B端用户,各类新型孵化器、众创空间、联合办公,也出现了爆发式增长。

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既然是个老行业,还会有高回报么?

园区界选取招商蛇口、华夏幸福、陆家嘴、外高桥、亿达中国、东湖高新、中电光谷、毅德国际、张江高科、宏泰发展、电子城、浦东金桥、卓尔集团、市北高新、空港股份、坤鼎集团、海泰发展、上海临港、中国物流资产、天安等20家主板、新三板园区类上市公司作为分析标的。

2016年,20家园区类上市公司共取得营业收入1724亿元,较去年同期的1360亿增26.75%;共取得净利润317.90亿元,较去年同期的216.54亿元,同比增46.80%。20家企业中,14家营收正增长,15家利润正增长,全部盈利。总体上看,行业景气度为正,并且增长率非常乐观。

巧合的是,园区行业完美阐释了二八定律:前4家企业包揽了行业营收的80.55%。

表2:主要园区类上市公司营收排行  BY 园区界

而通过毛利率和净资产收益率两个指标,则可窥产业地产的获利能力。

毛利率是评价企业盈利能力的关键经营指标之一,它反映了产品初始的获利能力,是企业利润的“起点”,没有足够高的毛利率,企业便不可能有较大的盈利。从毛利率看,相较于大型房企20%-30%并连年下降的态势,产业地产在成本上优势明显。园区界统计发现,浦东金桥、中国物流资产和电子城三家园区业务主导的企业,毛利率均在60%以上;80%的产业地产企业毛利率在30%以上。

图1:园区类上市公司毛利率情况 BY 园区界

从净资产收益率看,2016年,华夏幸福ROE高居榜首,达到29.54%,包括华夏幸福在内的6家企业ROE超过16%,ROE中位数为7.76%。同期,地产行业前排企业中,万科ROE为18.535%,龙湖、富力、保利等公司ROE皆在14%以下。

图2:园区类上市公司净资产收益率统计 BY园区界

表3:部分大型房企2016年净资产收益率 BY园区界

高增长,盈利能力强,这就是产业地产?去掉大企业、去掉非园区业务的影响,再下结论不迟。

把招商蛇口和华夏幸福两家非园区收入占比过大的企业剔除,会发现,剩余18家园区公司的行业总营收和总利润将分别大幅降至549.86亿元和163.89,年度增长率也各自回落到13.50和6.48%。

继续挤水分——保留在年报中精准披露园区单项收入的企业,并剔除这些公司的非园区收入。剩下的9家公司,2016年共录得园区收入108.7亿元,同比增长率10.64%,包括张江高科在内的4家公司收入呈负增长。

表4:中电光谷剔除园区配套住宅收入;张江高科已剔除通讯服务收入;东湖高新取科技园业务收入

这串数字,或许更接近真实情况:产业地产的市场竞争已经较为充分,并不具备神秘的超额收益。

但不可否认的是,产业地产确在“低成本”获地上显示了威力,而行业领头羊华夏幸福,左手产业右手地产的复合模式,将最终回报率稳定到了较高水平上。资本趋利,榜样力量巨大,企业加入战局也就不难理解。

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大旗招张之下,产业地产的少壮派们很少注意到那些阴影下的黯淡面孔。

海泰发展,国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司,其履历不可谓不辉煌。

海泰发展开发的园区包括海泰绿色产业基地、海泰创新基地、BPO基地核心区、海泰•精工国际一期、蓝海科技园一期、海泰创意科技园、天津滨海高新区标准厂房示范园等。

这些项目,全部位于天津滨海新区,个个都钉在国家战略要地上。

公司的发展战略也很清楚,“以创业孵化服务为基础,工业地产开发运营和核心产业投资两翼并举”。

然而,从数据上看,与其说这是一家产业地产企业,不如说是一家建材批发商。2016年,公司主营业务收入为7.0亿元,工业地产销售和租赁收入继续下滑至5469万,仅占公司总收入的7.8%。管理层的对此做出解释是:工业地产市场萎缩。

和海泰发展类似的,是同处天津的鑫茂科技。2016年12月,上市公司鑫茂科技把全部的科技园区股权转让给原控股股东鑫茂集团,借此,鑫茂科技甩掉了新材料产业基地和汽车产业孵化基地两个主要项目,彻底告别工业地产,全面转向光通信产业。

“自2010年起国家大力度实施地产宏观政策调控并收紧银根后,鑫茂科技工业地产板块业务受到重大影响,工业房产销售大幅下降,房产销售始终持续低迷。地产板块自2010年起连续亏损,每年给公司造成约4000万元左右的经营亏损。”鑫茂科技在公告中称。

空港股份,位于北京,是国内唯一一家临空型园区类上市公司,以园区开发建设为主营业务,形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。2016年,因北京控制土地出让,其公司开发的土地在2016年未能入市交易,园区开发建设收入尴尬挂零,还好,最终靠毛利率只有6.55%的建筑施工才保住了体面。

江湖上曾经流行过一个说法,叫做住宅地产看万科,商业地产看万达,工业地产看万通。如今,万科还是一哥,王健林仍是首富,万通的工业地产却消失不见了。2012年至2013年间,万通复制美国工业地产模式、对标普洛斯的旗帜,其后其项目布局也持续受到业内的关注,未曾想到的是,这确实立了一个flag。在2016年的万通财报上,其收入均来自住宅和商业地产,工业地产只字未提,就如同从未出现过一样。

所以,投资有风险,入市需谨慎 。

同样,行业的颠覆者往往是外行。

让我们保持敬畏吧!

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